Novo modelo de financiamento imobiliário para a classe média

Um novo modelo de financiamento imobiliário visa aumentar a disponibilidade de crédito para a classe média. A proposta busca modernizar o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), liberando parte dos recursos que antes ficavam retidos no Banco Central, com o intuito de ampliar a oferta de financiamentos habitacionais.

Esse pedido é uma demanda antiga do setor, que contava com o apoio da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). Segundo Renato Correia, presidente da associação, “parte dos recursos que ficavam retidos no Banco Central serão utilizados para aumentar a oferta de financiamentos habitacionais, especialmente para famílias com renda entre R$ 12 mil e R$ 20 mil por mês, um segmento atualmente pouco atendido.”

Condições do novo modelo de financiamento

As principais condições do novo modelo incluem o aumento do limite máximo do imóvel financiado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, financiamento de até 80% do valor do imóvel (na Caixa), taxa de juros limitada a até 12% ao ano (incluindo tarifas e comissões) e a possibilidade de uso do FGTS para entrada, amortização ou quitação do financiamento.

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A meta é liberar até R$ 150 bilhões em novos financiamentos até 2027, com uma fase de transição que se inicia em 2025. Essa reformulação busca tornar o financiamento mais atrativo e acessível, especialmente para a classe média que não se encaixa no programa Minha Casa Minha Vida e enfrenta dificuldades com as taxas dos financiamentos privados.

Impacto da taxa Selic e do mercado de trabalho

A construção civil gerou 194,5 mil vagas de janeiro a agosto de 2025, representando 13% de todos os novos empregos formais no país. No entanto, esse número mostra uma desaceleração em relação ao mesmo período de 2024, quando foram abertas 214,6 mil vagas. O levantamento foi realizado pela CBIC com dados do Caged.

O principal fator para essa desaceleração é a alta taxa de juros. Com a Selic fixada em 15% ao ano, o custo do crédito aumentou, levando a uma diminuição nos investimentos em novas obras. Os juros altos não apenas dificultam a compra de imóveis, mas também a construção deles.

Fontes de financiamento e desafios do setor

O mercado imobiliário brasileiro se baseia em duas principais fontes de financiamento: o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e as cadernetas de poupança. O FGTS está diretamente ligado ao mercado de trabalho e é fundamental para os financiamentos do programa Minha Casa, Minha Vida.

Apesar da Selic a 15% ao ano, quem financia por meio do FGTS consegue taxas de até 8% ao ano. Por outro lado, a caderneta de poupança, que serve como fundo para financiamentos, está se tornando cada vez mais escassa. Renato Correia destaca que “o processo produtivo da construção é longo, e o cenário atual de juros altos inibe novos investimentos.”

Regulamentação e novas oportunidades

O governo federal regulamenta um dinheiro privado, que é o da poupança. A nova regra permite que, para cada financiamento imobiliário realizado por um banco, ele possa utilizar o mesmo valor da caderneta de poupança para outros investimentos. Isso possibilita que os bancos ofereçam taxas mais competitivas aos clientes.

O ano de 2026 será um período de testes para essa nova forma de financiamento. Se tudo ocorrer conforme o planejado, em 2027 será possível utilizar 100% dos recursos da poupança para o mercado imobiliário. A proposta visa atender especialmente famílias com renda entre R$ 12 mil e R$ 20 mil, que atualmente têm acesso limitado às opções de financiamento.

Expectativas para o futuro do crédito imobiliário

Para que o novo modelo funcione de maneira eficaz, é necessário que os juros diminuam, idealmente para no máximo 10% ao ano. Além disso, será importante avaliar a disposição dos bancos em limitar os juros a 12% ao ano, condição essencial para que possam utilizar o valor equivalente do financiamento de forma livre.

O uso do FGTS para reformas de imóveis é considerado essencial, principalmente para famílias de baixa renda que necessitam de melhorias em suas casas. Essa abordagem não apenas ajuda essas famílias, mas também impulsiona o varejo, mostrando-se uma estratégia bem dimensionada.