Comprar um imóvel pela primeira vez frequentemente revela uma surpresa: a quantidade de impostos envolvidos é considerável. Além das taxas cartoriais e dos custos com financiamento, o comprador precisa lidar com tributos municipais como o ITBI e o IPTU, que possuem funções, cálculos e momentos distintos.
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O ITBI é obrigatório em todas as compras de imóveis no Brasil, sendo cobrado pelas prefeituras sempre que ocorre a transferência de propriedade mediante pagamento.
ITBI: Alíquotas e Cálculo
A alíquota do ITBI varia de cidade para cidade. Em algumas cidades importantes, como São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte, o percentual é de 3%. Em Brasília, a alíquota é de 2%. O cálculo do ITBI geralmente se baseia no maior valor entre o preço da compra e o valor venal do imóvel.
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Por exemplo, em um imóvel comprado por R$ 400 mil com valor venal de R$ 450 mil, o ITBI seria de R$ 13.500, com uma alíquota de 3%.
IPTU: Imposto Anual
Já o IPTU é um imposto anual que incide sobre imóveis localizados em áreas urbanas, como casas, apartamentos e terrenos. Diferente do ITBI, que só é pago na compra, o IPTU é recorrente e acompanha o imóvel ao longo do tempo. Ele é cobrado do proprietário e financia serviços públicos municipais, como iluminação, limpeza urbana e conservação de vias.
Mudanças Recentes no Cálculo do ITBI
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode levar à devolução de valores pagos a mais no ITBI. A corte decidiu que as prefeituras não podem usar valores de referência definidos unilateralmente como base de cálculo do imposto.
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Anteriormente, muitas cidades utilizavam o valor venal ou tabelas próprias para calcular o ITBI, o que podia gerar diferenças entre o valor declarado pelo comprador e o valor utilizado pela prefeitura.
Novas Diretrizes e Possíveis Devoluções
Com a nova regra, o valor do ITBI deve ser aquele efetivamente pago e registrado na escritura, mesmo em casos de arrematação em leilão. O principal desafio agora é garantir que os municípios respeitem essa decisão. Caso o valor excedente seja considerado indevido, ele pode ser devolvido com correção pela taxa Selic.