Investidores Estrangeiros Dominam Mercado Brasileiro de Ações

O mercado de ações brasileiro já é dominado por investidores estrangeiros em larga escala e com folga histórica na bolsa. Segundo dados da própria B 3 neste ano, essa base internacional chegou a representar mais de 60% dos negócios realizados — um patamar inédito desde o início do registro histórico.

No entanto, no segmento específico dos Fundos Imobiliários (FIIs), esse cenário ainda está distante dessa proporção ideal. Por isso, diversos players estão trabalhando juntos para diminuir este “gap” institucional entre os dois mercados financeiros brasileiros.

Estratégias para atrair capital global aos FIIs

A Latin America REITs Association (LAREAL) é uma organização que reúne gestoras e tem como missão tornar o mercado local mais atrativo tanto para investidores estrangeiros quanto institucionais globais. Para atingir essa meta ambiciosa, a indústria precisa superar obstáculos variados: alguns são simples de resolver; outros exigem um redesenho completo dos processos operacionais do setor em geral.

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“Diversos fundos imobiliários não têm seu demonstrativo financeiro traduzido pro inglês,” explica Potyguara Camargo, presidente da LAREAL, durante entrevista à Forbes. Ele aponta esse fato crucial ao dizer que isso impede muitos desses ativos até mesmo estarem elegíveis para receber capital internacional e institucional.”

Foco nosETFs como caminho principal. A tese defendida por Camargo — ex – comandante da mesa institucional de FIIs na XP Investment Management —, é clara: o maior crescimento no momento deve vir dos Fundos de Índice (ETFs). As gestoras enxergam nesse formato uma maneira mais simples de fazer com que os fundos imobiliários sejam melhor vistos pelos formuladores de índices, permitindo sua inclusão em carteiras teóricas.

Com esse objetivo, a associação tem mantido diálogos ativos junto grandes instituições financeiras e indexadoras mundiais. Entre elas estão FTSE Russell, SP e Morgan Stanley Capital International (MSCI), buscando garantir que os títulos brasileiros se tornem elegíveis para as principais cestas globais de ETFs do setor.”

Comparativo internacional: tamanho e futuro dos FIIs

Atualmente no Brasil, o perfil da posse das cotas mostra um domínio significativo por pessoas físicas — responsáveis pelo percentual maior com 74% —, enquanto investidores estrangeiros detêm aproximadamente apenas 4%. Os institucionais locais complementam esse quadro restante em cerca de 22%.

O cenário passou recentemente por uma mudança notável. No período entre janeiro e fevereiro deste ano, a indústria registrou volume médio diário nas negociações totalizando R508 milhões; isso representa já um crescimento robusto de 60%, comparado à mesma etapa do năm anterior.”

A busca pela governança internacional. Para que o mercado brasileiro avance na institucionalização dos fundos imobiliários perpassa mudanças importantes tanto no quesito governo quanto nos padrões operacionais globais. Por essa razão, LAREAL mantém contato com grupos como Global REIT Alliance (GRA), além da Asia Pacific Real Assets Association (APREA) e National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT.

“Queremos trazer uma melhor governança e boas práticas para o mercado local,” conta Camargo sobre a iniciativa de colher feedbacks dessas instituições internacionais; “É fundamental envolver todos os players aqui.”

Projeções: consolidação do setor até 2030

Em comparação ao exterior — onde investidores institucionais globais são majoritários cotistas dos títulos conhecidos como REITs —, é possível notar que no Brasil, mais de R200 bilhões representam um patrimônio com pouco menos de 3,2 milhões de cotistas.

O segmento já figura entre os sete maiores mercados mundiais para essa classe específica.

O mercado brasileiro demonstrou grande crescimento histórico na base acionária; a quantidade de CPFs em FIIs saltou drasticamente— quase multiplicando por vezes o número original – saindo de apenas 121 mil até o final de 2017 e atingindo cerca de 2,1 milhões somente nos anos seguintes.”

A LAREAL avalia que há muito espaço no setor nacional e prevê um futuro com mais movimentos de consolidação. Um exemplo disso é quando fundos maiores realizam MA (Fusões e Aquisições), transferindo liquidez dos ativos menores para os gigantes do mercado.

Olhando adiante, estimativas apontadas pelo Santander indicam uma projeção otimista: a indústria deve ganhar na ordem de 400 mil cotistas ainda neste ano calendário; se o cenário mantiver juros reais próximos de 5% em patamares baixíssimos da Selic, todo esse segmento pode até triplicar seu tamanho atual.”