UHNWIs Atingem Recorde Global com Crescimento no Mercado Imobiliário de São Paulo

O mercado imobiliário de luxo no Brasil e em São Paulo vive um período complexo: enquanto o segmento geral do alto padrão enfrenta sinais de estagnação, os imóveis mais exclusivos demonstram notável resiliência.

Para entender essa dinâmica, é preciso diferenciar rótulos como “superrico” ou “multimilionário”. Especialistas apontam que métricas financeiras são essenciais para distinguir grupos com patrimônios líquidos muito distintos — especialmente aqueles classificados por serem Ultra – High Net Worth Individuals (UHNWIs.

Crescimento global dos UHNWI

O termo Ultra – High – Net – Worth Individual se refere a pessoas cujo patrimônio líquido supera US 30 milhões. Segundo o relatório anual Wealth Report da consultoria imobiliária Knight Frank do Reino Unido, esse público não só cresce em número mundialmente falando, como atingiu um recorde de713 ~mil indivíduos no ano de 2026.

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Este volume representa uma elevação próxima de 30% ao longo de cinco anos; comparado aos551\,mil\,UHNWIsregistrados por volta demeados de 2021. Os cálculos apontam que até2031, a classe deve alcançar cerca de948 mil pessoas. Esse poder aquisitivo molda significativamente o consumo em itens e serviços considerados luxuosos, sendo os imóveis um dos bens mais valiosos desse patrimônio.

Resiliência do topo: Imóvel como decisão não financeira

No Brasil, especialmente no maior mercado imobiliário nacional —São Paulo—, embora haja crescimento histórico para segmentos altos padrão nos últimos anos, hoje se observa uma dinâmica marcada pela estagnação.

Apesar da aparente desaceleração geral (dados apontam que unidades acima de 180 ~m^2 registraram seu pior nível desde 2017), o segmento ultra – luxo mantém a força. Bruno Cardoso, CEO do Grupo Lux e atua na área em bairros conceituados paulistanos, explica essa diferença: “Acima de R\20\,milhões [preço do imóvel] a conta é outra”.

Ele ressalta que esse público não está apenas fazendo cálculos financeiros.

Para esses compradores raríssimos, os diferenciais são mais importantes; eles buscam qualidade superior ao valor monetário puro. Gustavo Cambauva, Analista de Real Estate no BTG Pactual, complementa dizendo que clientes com patrimônio líquido muito grande geralmente “não dependem do financiamento”, o que torna as condições altas dos juros básicos dispensáveis para sua decisão final.

Para ele, trata – se fundamentalmente uma “decisão patrimonial” e um mercado extremamente resiliente em relação às variações econômicas externas.

Mudanças regulatórias impulsionam imóveis maiores

Olhando a oferta por outro ângulo — na via da mão —, é possível notar como mudanças nas regras municipais moldaram drasticamente os tipos de unidades disponíveis hoje em São Paulo.

André Mazini, head de Equity Research pela América Latina no Citi, observa que essa resiliência do alto padrão está ligada diretamente à legislação urbana mais recente. Ele aponta o Plano Diretor revisado desde meados de 2024 e suas consequências para as construções urbanas paulistanas.

Fim dos microapartamentos: A regra das vagas. A principal alteração regulatória foi a vinculação da vaga de garagem com a metragem quadrada ou unidade habitacional nas Zonas de Eixo de Estruturação Urbana (ZEUs). Antigamente, um compacto pequeno tinha os mesmos benefícios em relação às regras; hoje não é assim.

Com essa revisão, unidades menores perdem direitos que antes eram concedidos. O plano atual visa frear o crescimento do boom anterior de microapartamentos e estúdios na cidade — uma classe imobiliária cujo lançamento saltou 3427% entre 2016 (461 unidades) e 2022 (16,2 ~mil.

O futuro dos extremos no mercado

A análise aponta para um cenário onde “os extremos estão melhores”, segundo Mazini Citi: ou é a Habitação de Interesse Social (HIS), voltada ao programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), ou o altíssimo padrão. Esse contraste sugere que cada ponta da pirâmide socioeconômica opera com dinâmicas próprias.

No caso do alto luxo, William Lucio destaca ainda uma vantagem operacional importante na dinâmica pagadora desse público em relação às incorporadoras, pois ele tende a pagar mais durante as obras e quitações antecipadas são comuns; essa “engenharia financeira” torna um fluxo de caixa muito saudável para os empreendedores imobiliários no setor.

Apesar das variações cíclicas observáveis nos preços ao longo dos anos — onde antes R 30\,mil por metro quadrado era o topo —, especialistas não preveem novas escaladas. O mercado está se adaptando à nova realidade com correções que tendem apenas pela inflação.