Bb investimentos rebaixa avaliação de dois fiis diante de juros altos
O cenário de fundos imobiliários (FIIs) exige cautela dos investidores após análise do BB Investimentos. A casa de investimentos apontou que os juros elevados — mais altos do esperado em momentos anteriores —, embora sustentem ativos como VGIR 11, MXRF 11 e VRTA 11, elevam significativamente o risco geral desses empreendimentos.
Diante desse panorama complexo, enquanto a perspectiva para um fundo foi mantida positiva, dois outros FIIs tiveram suas avaliações rebaixadas para nível neutro pelo time de research especializado no setor financeiro brasileiro.
MXRF11: Perspectiva Positiva Mantém Atratividade
O BB Investimentos destacou pontos positivos recentes relacionados ao Maxi Renda (MXRF 11). O ativo realizou uma emissão com montante inicial fixado em R 1 bilhão e ainda pode acionar lote adicional previsto diretamente na sua prospecto coletora.
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“A oferta está alinhada à tese atual do fundo. Ele deve ampliar o portfólio por meio de CRIs, que seguem boas garantias e um bom carrego,” explica André Oliveira, analista responsável pelo movimento financeiro da empresa Estes fatores combinados a possíveis repiques inflacionários devem sustentar os resultados no curto prazo”, complementa ele sobre as operações recentes.
O especialista concluiu reforçando: “Devido ao seu robustez e ampla diversificação em geral, seguimos construtivos com MXRF11; é especialmente indicado para investidores mais arrojados.”
Revisão das perspectivas do VGIR 11 e VRTA11
Em relação aos demais fundos analisados, o BB Investimentos apontou riscos específicos que levaram à mudança de perspectiva. O caso do VGIR11 ilustra essa cautela. Durante este primeiro semestre deste ano, foi possível notar um aumento na posição de caixa da gestora por meio da reciclagem da carteira sempre que novas operações venciam ou eram amortizadas.
Nesse período inicial dos seis meses foram registrados aproximadamente R220 milhões em vendas e amortizações no fundo; já houve também cerca de R 142 milhões destinados a aquisições inéditas. Essas compras vieram majoritariamente relacionadas a projetos verticais de incorporação ou loteamento pela Valora.
Risco creditício residencial impacta VGIR 11. As garantias dessas nouvelles aquisições apresentam taxas entre CDI+3% e CDI+4,3%, mantendo um LTV (Loan – to – Value) que varia tipicamente entre 38% e 81%. Apesar disso, o BB Investimentos alterou sua perspectiva do fundo para neutra. O motivo é apontado na deterioração geral do risco de crédito das operações ligadas ao segmento residencial.
Essa piora se deve tanto aos altos custos gerais com crédito quanto à perda da tração esperada pela demanda.
“Portanto,” completam os analistas: “mesmo bem pulverizado em garantias nas suas operações, mudamos nossa visão positiva por entenderem haver fundos melhores no momento quando olhamos a relação custo versus retorno.”
VRTA 11 enfrenta alta exposição e juros
Já o VRTA11 também recebeu um alerta importante sobre sua composição de ativos. O fundo possui uma carteira que carrega algum nível considerável de risco; mais dos terços (mais de 32%) desses CRIs estão ligados ao segmento da construção civil. Esse setor é particularmente sensível à dinâmica imposta pelos altos índices de juro.
“Em avaliação inicial,” diz BB – BI, “o fato do fundo ser bem diversificado com bom carregamento sustenta a projeção para Dividend Yield atrativo no futuro próximo.”
Contudo, os analistas ressaltaram outro ponto: as novas aquisições elevam significativamente o grau de exposição em títulos classificados como *high yield*, que representam um maior nível de risco. Esse cenário exige cautela redobrada por parte dos investidores devido aos elevados custos creditícios atuais.
Assim sendo e considerando também histórico recente de inadimplências na gestão anterior ou atualizada pelo fundos, alteramos nossa perspectiva sobre VRTA 11 passando – a de positiva para neutra.
Autor(a):
Redação ZéNewsAi
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